二手房“帶押過戶”官方解答！哪些銀行可以辦？可否跨行辦？

二手房“帶押過戶”已在佛山全面推廣

哪些銀行可以辦理？是否可以跨行辦理？

買賣雙方如何規避風險？

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官方解答來了！

01、佛山“帶押過戶”服務再優化

二手房“帶押過戶”，是指對已經辦理了抵押貸款的商品房，可以在抵押貸款沒有還清的情況下，再次進行二手買賣。

“佛山借鑒了其他城市的經驗做法，再結合本地實際進行了再優化?！笔凶匀毁Y源局確權登記科副科長李晶介紹，佛山的模式是在不注銷出賣人抵押權的情況下，先辦理存量房轉移登記（過戶），同時辦理買受人抵押權設立登記。即辦理一個“二押”保證抵押權不懸空。交易完成并且新的抵押放款后，由新舊抵押銀行之間直接對接，通過人行備案的資金賬戶完成新舊抵押的資金交接，原抵押借款還清后，由原抵押權人直接網上申請抵押權注銷。實現只跑一次、一個工作日辦結，其他辦理環節均由金融機構網上辦理、后臺運行，極大地便利了群眾。

對比新政實施前，涉及未還清貸款的二手房買賣，需要先籌集資金歸還貸款、辦理不動產抵押注銷、再辦理不動產轉移、申請新貸款、辦理新抵押權登記，不但耗時長、資金負擔重，流程也繁瑣，還存在不確定風險。

新政實施前。

而現在，在二手房“帶押過戶”的全新模式下，只要產權正常，原抵押權人、新抵押權人、舊業主和新業主四方達成一致意見并簽訂相應協議，“二手房過戶”只需要一天時間即可完成，既省錢、省時又省心。

新政實施后。

“帶押過戶”流程

（一）在不注銷出賣人抵押權的情況下，先辦理存量房轉移登記（過戶），同時辦理買受人抵押權設立登記。

（二）銀行在辦妥抵押登記后放款，再歸還出賣人原銀行貸款。

（三）辦理出賣人抵押權注銷登記。

原來組合登記是3個工作日辦結?，F在是1個工作日辦結。

李晶進一步解釋，“佛山模式”之所以可以實現服務再優化，是在中國人民銀行佛山市中心支行、佛山銀保監分局指導商業銀行采取簽訂四方協議等保障性措施的情況下，對“帶押過戶”業務過程中買賣雙方及前后手抵押權人的權利義務、監管貸款資金安全的公共賬戶、業務辦理時限、用章等事項進行統一規定，確定協議模板，形成行業公約，以防范抵押權懸空，確保帶押過戶和新業主按揭貸款抵押權的順利實現。

02、佛山有約11家銀行可辦

近日，自然資源部聯合中國銀行保險監督管理委員會印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，對協同做好不動產“帶押過戶”作出全面部署。

“從我們近期收集市場消息來看，四大國有銀行、招行、廣州銀行、廣發銀行、順德農商行等11家銀行可以辦理‘帶押過戶’，但目前僅限同銀行過戶?！崩罹Ы忉?，不動產登記業務是支持跨行業務的，但是跨行業務的開展還需要金融機構之間的進一步銜接，達成共識、形成通行做法。

截至4月12日，佛山已經辦理了二手房“帶押過戶”493宗。

其中，作為較早落實推行這項服務的招商銀行佛山分行已經辦理約50宗。

“自新政推行以來，我們收到很多客戶咨詢?！闭猩蹄y行佛山分行零售信貸部總經理助理陳潔表示，目前“帶押過戶”業務可以在同銀行辦理，就是說買家需在賣家原來按揭的銀行辦理新的房貸業務。買家的按揭貸款按照當前的房貸按揭貸款政策敘做就好。過戶后的放款時效為一般過戶后三至五個工作日，賣家一般在放款當天或次日收到結清原貸款后的房屋買賣款項。招商銀行敘做帶押過戶業務，重新梳理了原貸款與新貸款的業務流程，將原貸款的還款、結清及注銷融入了新貸款業務流程中，有效提升了業務辦理效率，一般過戶后兩到三個工作日可放款。

陳潔表示，銀行承接這項服務，不僅能解決賣家（銀行存量貸款客戶）賣房提前籌集資金的困擾，還可以滿足新的買家（新增貸款客戶）購房融資的需求，這樣既提升了對存量客戶的服務，也有助于新增房貸客群和業務，一舉多得。

03、新政有助于促進二手房交易

對于經常接觸二手房的房產中介來說，二手房“帶押過戶”服務的全面推廣對促進二手房交易也是一大利好。

佛山市百花同盛房地產服務有限公司總經理陳昭敏表示，二手房“帶押過戶”業務可大幅縮短二手房交易時間，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激發二手房、乃至一手房市場交易的活力，是便民利企的一大好事。

根據自然資源部、銀保監會公布的數據，目前我國已經有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，主要是二手住宅交易。

李晶介紹，下一步，佛山除了推動包括離婚析產、繼承、贈與等住宅類不動產實現“帶押過戶”外，還將逐步向工業、商業等類型不動產拓展，最終實現“帶押過戶”全覆蓋。

“帶押過戶”熱點答疑

“直系親屬”能否辦“帶押過戶”？

陳潔：不可以。從近期咨詢情況來看，會有一些市民將“產權過戶”與“帶押過戶”混淆。銀行“帶押過戶”是以真實的購房交易為背景發放的貸款。準確來說，銀行帶押過戶是：原房產在銀行辦理了抵押貸款、且以真實的購房交易為背景發放的貸款。

“帶押過戶”能否跨行辦？

李晶：不動產登記業務是支持跨行業務的。但是跨行業務的開展還需要金融機構之間的進一步銜接，達成共識、形成通行做法。鼓勵銀行探索互信轉貸機制，不動產登記業務是支持同行或者跨行帶押過戶的，但由于銀行是否承接“跨行的帶押過戶”需要金融機構之間達成共識并且形成通行做法，尚需探索和優化。

目前新政推行近4個月來，都是同銀行之間辦理的比較多。政府部門和銀保監會也會積極推進新政實現更多銀行可辦、可跨行辦，讓更多市民受惠。

辦理“帶押過戶”要注意什么情況？

李晶：有幾點要注意——

1.房子必須是個人產權，不可以是公司產權；

2.只允許有一次抵押，不能存在被多次抵押的情況；

3.房子須是商業按揭貸款，不可以是經營貸；組合貸則必須先還清公積金部分；

4.買方需要是全款買房或者是申請個人住房商業貸款購房。