未來樓市年均銷售規?；蚧氐轿迥昵八?/h1>

時間：2022-01-08     人氣：41682     來源：南方日報     作者：

概述：國家統計局數據顯示，2021年1至11月，國內商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%，商品房銷售額161667億元，同比增長8.5%......

國家統計局數據顯示，2021年1至11月，國內商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%，商品房銷售額161667億元，同比增長8.5%。

這一年，房地產市場發生了諸多轉折與變化，走出了一波“先揚后抑”的行情，盡管市場銷售規模仍有可能破紀錄，但縱觀2021年全年，房地產市場的銷售、開發、拿地等多項關鍵指標均呈現出下行的水平。當前房地產市場已步入調整通道，房企銷售放緩，資金和負債承壓，以及部分房企出現困境的背景下，有業內人士指出，房企企業運營思路已經開始發生轉變調整，更加追求穩健發展。

市場規?；蛉詣撔赂?/span>

依照國家統計局的數據，2020年全年的銷售面積和銷售額分別為17.6億平方米和17.36億元?？硕鹧芯恐行挠嬎惴Q，如果2021年12月保持11月商品房銷售的增速水平，那么去全年商品房銷售面積和金額將比2020年分別增加2.1%和5%。因而該機構預計，全年商品房銷售規模將再創新高，面積和金額分別突破至18億平方米和18萬億元以上。

不過，整體來看仍處于高位的同時，房地產市場成交形勢不佳也成為2021年重要特征。

“我們統計的累計操盤金額顯示，上半年同比增長了36.8%，當然這也有2020年疫情的原因，當時一季度市場落到了谷底?！币拙樱ㄖ袊┢髽I控股有限公司CEO丁祖昱說。

外界注意到房地產市場的明顯降溫，多是從下半年以及部分房企遇到的問題顯現出來開始。但實際上，有關統計數據在上半年時就已經顯露出了一些端倪。

從國家統計局公布的數據來看，全國房地產開發投資增速、商品房銷售面積和銷售額增速等指標在2021年基本呈現下行態勢，其中開發投資增速從1至2月時的38.3%，降至1-11月的6.0%，與此同時，房地產開發景氣指數也從2月最高時的101.45逐月下行，到11月時為100.51，是近一年來的最低水平。

中國指數研究院報告稱，其監測的50個重點城市，2021年城新建商品住宅成交面積同比小幅增長，絕對規模僅次于2016年同期，但下半年市場明顯降溫，下半年成交規模降至2015年以來同期最低水平，一線及二線代表城市新建商品住宅面積成交同比增長18.0%和5.8%，三線代表城市則下降了2.0%。同時，50各城市新建商品住宅月均成交面積約為3324萬平方米，同比增長4.6%，但下半年同比下降了超過20%。

2021年，調控仍是市場的關鍵詞?？硕鹧芯恐行牡囊环萁y計顯示，截至2021年12月20日，國內各省市經歷了249次調控政策加碼，其中僅深圳和廣州就有20多次。從調控政策內容來看，除了限購、限貸、限價、限售等外，二手房參考價成為2021年調控的重點。

從去年2月8日深圳落地二手房成交參考價，并公布全市數千個小區的價格表后，全國范圍共有15個城市落地了該政策，中指院報告認為，部分城市受“二手房成交參考價”政策的疊加影響，二手房市場降溫更為明顯。

房企擴張步伐減緩

在國內房地產市場，房企的運營和發展，離不開借貸融資、拿地開發等概念，過去幾年房企規模持續擴張，但在2021年，這一局面也發生了改變。

在上半年信貸相關政策持續收緊和房企融資“三道紅線”目標要求的背景下，房企融資總量出現了回落?？硕鹧芯恐行牟煌耆y計顯示，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來融資量首次出現負增長，同時達到五年來最低點。分季度來看，一季度時同比為微降，二季度至四季度的同比降幅則持續擴大，其中四季度截至12月20日時，融資量為1767億元，同比減少55%。

與融資量減少相對應的，是融資成本出現了下降，2021年新增債券融資成本5.32%，與2020年相比下降了0.99個百分點。但克而瑞研究中心認為，這主要是由于境內發債增加，以及融資環境收緊使得債券發行向優秀房企集中，從而拉低了發債成本。

在融資收縮的同時，房企拿地開發的欲望也肉眼可見地降低了。國家統計局數據顯示，2021年1至11月房地產開發企業土地購置面積18287萬平方米，同比下降11.2%。

中指院統計了全國300個城市的用地供需規模后，得出了規模明顯縮量的結論。2021年各城市住宅用地推出12.2億平方米，同比下降9.2%，絕對規模是近四年來的最低水平，住宅用地成交8.4一平方米，同比下降26.1%，出讓金4.8萬億元，同比下降6.7%，而成交樓面均價為5651元/平方米，同比上漲26.3%。

對不少重點城市而言，2021年土地市場的一個新變化是“集中供地”，即一年內多輪集中土地出讓。廣州等城市的首輪集中供地吸引了房企的爭相競逐，但下半年以來的第二、第三輪集中供地，熱度則明顯下降。

首創證券研報認為，原因主要是部分城市拍地規則調整和房企回歸理性。一方面一些城市第二輪供地時在嚴審房企開發資質與資金來源方面趨于嚴格，另一方面房企現金流壓力增加使其拍地意愿回歸理性，在預期利潤率尚未有明顯改善的前提下參拍熱情較低。

2022年進一步收縮？

作為市場的重要主體，房企們已經嗅探到行情的變化，因而早在去年8月中報披露季時，上市房企管理層或多或少地提出了“求穩”。

“整個行業的游戲規則正在發生變化，企業的發展思維也需要相應地調整。過多地追求規模、速度為導向的線性思維恐怕難以為繼”萬科總裁祝九勝曾稱，“穩”字當頭是萬科當前的應對。

碧桂園總裁莫斌則提出，行業整體已步入新的發展階段，好的產品和服務是奠定企業良性發展的基礎，并表示碧桂園需要全周期綜合競爭力。

中指院報告認為，房企面對行業融資緊張的形勢，更加聚焦開發主業和財務安全，不再單純追求規模擴張，進而尋求高質量增長。

“經測算，預計未來五年行業年均規模為10.6億－12.7億平方米，中位數是11億多平方米，與2015年－2016年的水平基本相當?！倍∽骊耪J為，若算上商品房總量，每年成交金額還在15萬億左右。相比其他產業，整個房地產行業的產業規模依然很大。

克而瑞研究中心則認為，居民購買力透支效應的影響已經展現，預計2022年商品房銷售規模將進一步縮量。

值得關注的是，不久前召開的中央經濟工作會議提出，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這是行業治理體系和治理能力現代化的表現?！氨举|上就是把房地產作為一個行業看待，尊重其行業規律，既不工具化、也不妖魔化，既要杜絕金融化和泡沫化，也要充分發揮其支柱產業的地位?！?/span>

業內說

易居（中國）企業控股有限公司CEO丁祖昱：

未來房企應改變“路徑依賴”

2021年12月31日下午，主題為“跨越”的丁祖昱評樓市年度發布會在上海舉行。發布會上丁祖昱指出，過去五年來，房地產市場在需求、房價、支付力、供應等方面出現了一定程度的“透支”現象，同時近幾年一些房企對規模的過度追求需要關注。

“近五年累計成交74億平方米和63萬億元，占過去20年的41%和56%，也就是說僅用了5年時間，賣了過去20年56%的金額?！倍∽骊胖赋?，最近五年，百強房企新進城市數量占比超過50%，2014年以來，百強房企全口徑銷售額年復合增長率達到25%，銷售、融資、投資呈現出快速擴張。

丁祖昱認為，2021年房地產市場發生變化，正與市場透支密切相關，并給出了一組數據：過去10年，個人住房貸款余額達到38.1萬億，居民杠桿上漲了6.68倍，遠超房地產的銷售額和銷售面積增長，同時比房價的增長要快得多。

此外，房企對規模的追求，也導致了房企有息負債增速高于銷售增速，把財務報表中的資產負債表做成了“負債表”。

丁祖昱指出，房企出現了表內負債表外化的現象，“上半年主要上市房企表內凈負債率降至70%以下，但這并不代表負債真的降了，因為做成了表外負債，”他表示，2021年上半年40家房企表內有息負債和表外有息負債均為3.8萬億，比例為1:1，部分企業比例高達2.3倍，壓力毋庸置疑?！胺康禺a過度金融化是導致今天危機的根本?！?/span>

“我覺得今天首先要改變的是‘路徑依賴’，”丁祖昱認為，房企高負債、高周轉增長模式的前提，建立在房價上升、市場向好、融資保持的基礎之上，但當這些前提不復存在后，這種模式無法持續，因此發展路徑應當重塑，“未來房企要做的事情，一是長期主義，堅持做‘難而正確’的事情，而是誠信經營，未來要擔負更多的社會責任?！?/span>

“行業過去太順利，缺少暴風雨的洗禮，這一場中年危機，既是考驗，又有利于行業未來的平穩發展?！崩^萬科郁亮提出“活下去”的口號以來，旭輝控股CEO林峰亦以“罕見的高調”通過公司官微發文疾呼，要放棄幻想，認認真真降杠桿，地產已經進入青銅時代！   

2022年1月以來，包括碧萬恒在內的多家龍頭房企陸續發布2021年的銷售成績單。與此前克而瑞、中指院等多家商業智庫機構梳理和預測的那樣，在外部環境劇變、行業增速放緩的大背景下，規模房企年度目標完成率均值不到90%，僅兩成不到的規模房企完成了2021年初定下的銷售目標。

行業的底層邏輯已經發生變化，要換一種方式應對新的環境?！拔磥韮炐惴科蟮呢搨士赡懿皇?0%，而是30%?！?林峰認為，國家“堅持房住不炒、穩地價、穩房價、穩預期，堅決降杠桿”的政策其實從未轉向，目前只是微調，行業仍然健康，前方還有曙光。中國的城市化率離發達國家還有近20%的差距，經濟發展增速仍然是全球第一梯隊，未來十幾年，房地產的十幾萬億的體量仍然可以維持。

不足兩成規模房企完成全年銷售目標

1月5日晚間，旭輝控股發布的2021年全年未經審核營運數據顯示，2021年1-12月，旭輝累計合同銷售（連合營企業及聯營公司的合同銷售）金額約2472.5億元，較上年同期的2310億元增長7%。在去年初舉行的2020年度業績發布會上，旭輝管理層曾透露2021年的銷售目標為2650億元，同比增長15%。由此計算，2021年全年，旭輝完成年度目標約93.3%。

無獨有偶。以碧桂園、萬科、恒大、融信、雅居樂為代表的一大批規模房企，近期亦先后披露了各自的2021年全年銷售成績單。記者查閱公告發現，萬科2021年銷售額同比減少10.85%至6277.8億元，完成率78.5%；碧桂園2021年權益合同銷售額約5580億元，未披露目標；恒大同比下降38%至4430億元，完成度約59.1%；時代中國同比減少4.77%至955.9億元，完成率約為87%；當代置業同比下滑14.6%至360.5億元，完成率僅76.7%；中梁控股同比增長1.78%至1718億元，完成率95%；雅居樂同比微增0.6%至1390.1億元，推測完成率92.67%元；中駿集團同比增長3%至1045億元，完成率約87%；融信中國同比微增0.23%至1555.2億元，完成率97.2%；花樣年同比下降5.3%至465億元，完成率約78%；金地商置同比微增4.37%至784.54億元，完成率87.17%。

截至目前，融創、保利、龍湖、綠地、世茂、富力等其他部分規模房企仍未公布全年成績單。但根據克而瑞等機構此前發布的預測數據，在行業調控及市場下行壓力下，盡管規模房企適度下調了全年業績目標，但下半年市場收縮讓多數房企面臨較大業績壓力，全年銷售平均目標完成率不到90%，低于前五年。其中，超過八成的規模房企未完成全年業績目標。僅綠城、華潤、濱江、正榮、越秀、大發等少數企業“順利達標”。

政策導向從未轉向，健康企業仍有未來

2021年，受疫情、國內外經濟形勢變化不定和房地產金融監管、市場調控政策持續收緊等多重因素疊加影響，房地產行業也迎來許多新的變化。在新的政策環境和行業環境下，企業在市場運營、公司治理、財務風控等方面亦面臨諸多考驗，行業規模和企業業績增速放緩在所難免。

不過，業界認為，雖然已告別高速增長時代，但行業整體發展趨勢仍處在健康和平穩軌道。在辭舊迎新之際，國家決策層會議已經給房地產行業定調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

由此，在林峰看來，國家對房地產的政策導向從未轉向，仍然要堅持房住不炒、穩地價、穩房價、穩預期，堅決降杠桿。只不過做了一些力度的微調，防止過急過快，造成系統性風險。

根據業界分析，過去一年遇到嚴重困難的企業有個共性，都是近年發展快速、負債率比較高的民營頭部房企。這一輪國企、外企和小型房企反而相對安全。

“行業的高速增長期已經過去，要換一種方式應對新的環境?！绷址逍蜗蟮乇扔鞣Q，行業已經不再是年輕人，不可以再喝酒蹦迪熬夜，要改成保溫杯里泡枸杞的中年狀態，要認認真真降杠桿，養生才能活得久些?！拔磥韮炐惴科蟮呢搨士赡懿皇?0%，而是30%?！?/span>

不過，他認為，只要企業維持健康發展軌道，房地產行業還是有未來。中國的城市化率離發達國家還有近20%的差距，經濟發展增速仍然是全球第一梯隊，未來十幾年，房地產的十幾萬億的體量仍然可以維持。哪怕城市化完成，進入穩定的成熟市場，如同美國和日本，也有每人每年一平方米的建設量，按人均三十平方米，三十年更新一次計算，中國穩定期每年十億平方米建設量總是有的，仍然是個大海。沒有倒閉的行業，只有倒閉的企業，曙光將再現，要保持信心。

房地產發展的六個底層邏輯已經改變

新一年已經開啟，一些機構和業內大咖已經對2022年的市場環境和行業趨勢作出預測。

克而瑞認為，企業整體業績預期將更為保守，仍會有一定規模的房企面臨負增長困境。中指研究院也認為，當前房地產市場已步入調整通道，企業資金回籠壓力不減，疊加償債高峰期的到來，企業資金端繼續承壓，行業收并購將增加。在此背景下，2022年房企更需順勢而為，控規模、調節奏。在行業調整階段，央企、國企優勢突顯，或將迎來新的發展機遇，民企或可尋求與國企合作機會，更好地拓展發展空間。

林峰則認為，房地產的青銅時代已經降臨，黃金與白銀時代都已經一去不復返，未來要做好過“苦日子、緊日子、難日子、窮日子”的準備。但窮則思變，變則通達，行業可能會出現六個底層邏輯的變化，必須引起企業的注意。

首先，房企從高增長、高杠桿、高周轉的三高發展模式，會轉變成低利潤、低增長、低杠桿的三低發展模式。房企轉向內生型增長，低速但平穩。中年人的新陳代謝總是慢些，也是正常。

其次，未來十年，行業或整體進入持續的縮表期，行業負債率會從平均75%以上逐步降低到40%以內。這個過程一定是痛苦的，但趨勢不會變，而且生病了，總得治。但行業的縮表不會影響到房價，房價總體水平依然會穩中有升，只不過增幅沒有過去快，與GDP同步。

再次，地產的冰河，也會迫使很多企業謀求各種出路，可能會催生出多種相關聯的新賽道，如同之前有物業服務，未來可能有長租公寓、養老、商業、資管或其他新物種。但是“新物種”基本上是以存量資產的管理能力、服務能力等輕資產模式。

同時，這一輪會可能會有部分民企被淘汰，可能三分之一徹底倒下，三分之一存活變成小而美的公司，還有不到三分之一維持正常低速發展。同時國企在行業的總量大概會提升到百分之七十。

此外，一、二線與三、四線大幅拉開差距，一、二線核心城市房價平穩上漲，交易量相對穩定，大部分三、四線城市量價會持續下調。經濟發展人口流入的城市，房價是會持續跑贏均值。同時一個城市的不同板塊間也會大幅偏差，市區成熟板塊的復合增長率會遠高于城郊板塊。

最后，生存下來的企業，會從粗放式發展要變成精細化發展。戰略要精，管理要細，戰略聚焦優勢，管理抓細顆粒度。跟制造業靠攏，要以客戶為導向，向能力要飯吃，向經營求效益。行業的產品和服務也會由此而得到持續提升。

“八鳥歸巢唧唧喳，提籃帶酒歸娘家”，這是蘆苞一帶舊時習俗，出嫁女回娘家時一定要用提籃裝上豬肉、餅等禮品。時至今日，竹制提籃仍是蘆苞一帶舉行婚禮時的吉祥用品?！靶氯伺e辦婚禮時，家人會在提籃中放上紅棗、桂圓等物品，再蓋上有‘?！值纳w子，表達對新人的祝福?！北就练沁z研究者黃敏說。

竹編工藝在中國有著悠久的歷史，三水蘆苞的上塘竹編也曾盛極一時，獲認定為市級非遺。上塘竹編運用竹子的剛勁與柔韌，一條條普通竹片經過手藝人精心編制，變為精美的手工藝品，造型精致優美、寓意綿長，融入了勞動群眾的勤勞和智慧。

緣起 竹編制品精致又實用

竹編技藝是蘆苞鎮上塘曹崗村一代代人摸索出來的謀生技能。據說早在明朝末年，曹崗已有這種編織工藝，當地人世代相傳，工藝之巧，日有創新。從改革開放后一直到20世紀90年代中期，竹編是不少曹崗村民賴以為生的行當。那時，曹崗家家戶戶都于屋前屋后或空地上種上竹子，農閑時，他們便會做一些編織竹器的副業，制作如菜籃、泥篸、筲箕、三鳥籠等到市場出售。

在竹編制品的眾多品類中，提籃是曹崗百年來的獨特工藝，為其他竹器行業少有，成為蘆苞上塘曹崗的第一大手工業，成就了曹崗“竹編村”的美名。提籃的制作并不簡單，要經過六道工序。首先編好圓形的籃身，再編籃腳，然后編成籃蓋，籃蓋上面組成清楚玲瓏的“壽”字或“?！弊謭D案?；@身和籃蓋分內外兩層，外層細篾精工，內層寬篾交織；籃身和籃腳加篾聯系，再把籃口和蓋以寬竹片加籐絲強合而成。

再后便加制提籃耳。提籃耳和籃身高度相等，是用三條厚竹片連接籃身，跨于籃上，于橫梁上交織而成，手提處還用細籐絲編織成拱形細耳。至此提籃才全部織成。

“曹崗竹編與其他地方竹編的不同之處，就在于其他地方的竹編上的字或圖案大多是用漆漆上去的，而曹崗竹編上的圖案和字都是用竹子編成的?！碧J苞鎮文化站相關負責人介紹。上塘竹編常見的是“?！弊?、“喜”字或雙銅錢等圖案。

2007年，上塘竹編被列入三水區級非物質文化遺產名錄，2009年入選佛山市第二批非物質文化遺產名錄。

傳承 癡心不改鉆研技藝

曹崗村村民曹健榮（已故）是曹崗村竹編唯一傳承人，經過幾十年的辛勤努力，練就一手純熟精巧的竹編技藝，他能在小小的提籃上用細小的竹編上“?！薄皦邸薄跋病钡茸謽訄D案，其高超的竹編工藝得到各方面贊許。2013年，曹健榮獲授佛山市第二批非物質文化遺產三水竹編（曹崗竹編）手工藝的傳承人稱號。

曹健榮七歲便開始跟隨父親學藝，對用竹子編織抱有強烈的喜愛之心。從初學竹編到獨立完成第一個竹提籃，他用了足足兩年的時間。

隨著經濟發展和生活方式改變，竹編制品已逐漸被大量生產、物美價廉的塑料制品所取代，竹豬籠也被耐用的鐵豬籠所替代。許多竹編手藝人都改行了，竹編技藝也日漸荒疏，曹健榮卻癡心不改，甚至拒絕從事其他農活，一心沉醉在他的竹編世界里。

曹健榮憑著一股倔勁，大半輩子時光都花費在了竹編之上，他的竹編技藝非常純熟，速度也很快，一個“?！弊謳追昼娭畠染湍芫幊?。他制作的提籃、魚簍等竹編制品，一度遠銷海外。2007年曹健榮以民間手工藝人的身份先后獲邀赴佛山市群藝館和澳門盧家大屋作現場竹編表演。

發展 探索竹編工藝更多玩法

近幾年，蘆苞鎮文化站在傳承傳統非遺文化上花了不少心思?！拔覀兠磕甓紩e辦夏令營活動，并邀請竹編師傅到現場進行制作演示，讓更多人了解竹編文化?！碧J苞鎮文化站相關負責人說。

此前，蘆苞鎮還與華工建筑學院合作開展 “竹夢長岐”·2019嶺南竹構竹藝創新大賽，利用竹材、竹藝升級公共空間，保護、傳承、展示、弘揚非遺竹編文化，留下鄉愁記憶。華工學子們的竹編作品形狀多樣，除了花籃、水果盆、燈罩、收納盒等常見竹編產品之外，竹編袋、燈籠、頭飾、香囊、“貝雷帽”等創新設計作品也應有盡有。學生們在手藝人的指導下，將現代生活理念與傳統竹編技藝相融合，玩出了新花樣。

蘆苞鎮相關負責人表示，通過與高校合作，借助高校智慧與創意，為百年古村注入了現代元素，讓鄉村迸發新活力。接下來，蘆苞將繼續加強與高校合作，開展更多實踐項目，通過發揮青年們豐富的想象力和創造力，活用竹編資源，促進竹編產業發展。

非遺研究者黃敏表示，希望通過深挖竹編文化、提升竹編技藝、盤活竹編資源，探索將竹編從普通生活用品變成工藝品，打造具有蘆苞竹文化的文創產品，讓非遺文化在現代社會也能煥發新活力。

對話

竹編傳承 傳承人至關重要

問：上塘曹崗竹編的傳承人曹健榮已故，傳承人位置至今空缺，今后竹編該如何發展？

黃敏：傳統技藝主要還是依靠人來傳承，建議蘆苞盡快重新發掘傳承人。曹崗村現今還有其他手藝人在從事竹編工作，建議保護單位與他們好好溝通，從中挖掘出掌握技藝精髓并且有傳承精神的傳承人。另外，也可用市級非遺資金適當扶持傳承人開展教學和新品研發工作。

問：如何將非遺項目與現代化應用相結合？

黃敏：讓傳統工藝煥發新活力，一方面需要傳承人自身開拓思路，編制更符合現代生活場景的手工藝品；另一方面也需要保護單位的引導，挖掘潛在的傳承人，并整合社會資源，促進竹編產業發展。南海也有竹編手藝人，他會用竹編制作花瓶、將竹編與皮革結合制作包包，也可給現代的工藝品外加傳統包裝，例如給酒瓶制作外殼等。其實，花樣玩法的思路有很多，主要得看傳承人愿不愿意學習、創新。另外，保護單位也可推動上塘竹編與高校合作，吸引大學生資源參與其中，創造更多新玩法。